Heizungsförderung für Vermieter 2026: was bleibt übrig
Wer vermietet, bekommt beim Heizungstausch weniger als ein Selbstnutzer. Hier steht, wie viel genau, wie die Wohnungszahl den Betrag treibt und warum die CO₂-Kosten trotzdem für den Tausch sprechen.
Nachgerechnet von Radif Partners · Redaktionsgrundsätze · So rechnen wir
Zuschuss für ein vermietetes Haus
Zuschuss
18.000 €
| Höchstbetrag des Hauses | 73.000 € |
| Grundförderung | 30 % · 18.000 € |
| Bonus eigene Wohnung | 0 € |
Bonus mit Gasheizung ab 20 Jahren, Einkommen 60.000 €.
Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, erhält beim Heizungstausch aus dem KfW-Programm 458 nur die Grundförderung von 30 % der förderfähigen Kosten. Klimageschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus hängen an der selbst bewohnten Wohnung und entfallen für jede vermietete Einheit. Wie viel förderfähig ist, bestimmt die Zahl der Wohnungen: 28.000 € für die erste, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten. Ein Mietshaus mit sechs Wohnungen, dessen 25 Jahre alte Gasheizung für 95.000 € einer Wärmepumpe weicht, bekommt 28.500 €; 66.500 € bleiben beim Eigentümer. Wohnt der Vermieter selbst in einer der Wohnungen, gibt es die Boni für diese eine Einheit dazu. Ab dem ersten Quartal 2027 soll die Grundförderung für Wärmepumpen ohne Herkunft aus der EU auf 15 % sinken, der Starttag steht noch nicht fest. Für dasselbe Haus wären es dann 14.250 €.
Was Vermieter bekommen und was nicht
Antragsberechtigt sind Privatpersonen, die als Eigentümer eines bestehenden Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung im Grundbuch stehen, auch wenn sie selbst woanders wohnen (Merkblatt 458). Der Bauantrag muss mindestens 5 Jahre zurückliegen. Der Zuschuss setzt sich aus der Grundförderung und, nur für Selbstnutzer, aus Boni zusammen. Für eine vermietete Einheit bleibt also ein fester Satz von 30 %, egal wie alt die alte Heizung ist und wie viel der Eigentümer verdient (KfW-Produktseite).
Das klingt nach wenig, hat aber einen Vorteil: Der Satz ist planbar. Ein Selbstnutzer verliert ab dem 1. Februar 2027 Schritt für Schritt Klimabonus, ein Vermieter nicht, weil er ihn nie hatte. Was für ihn zählt, sind die Wohnungszahl, die Kosten und die Frage, welche Heizung kommt.
| Haus | Kosten | Förderfähig | Zuschuss | Eigenanteil |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus, vermietet | 26.000 € | 26.000 € | 7.800 € | 18.200 € |
| Drei Wohnungen, alle vermietet | 60.000 € | 58.000 € | 17.400 € | 42.600 € |
| Drei Wohnungen, eine selbst bewohnt | 60.000 € | 58.000 € | 22.427 € | 37.573 € |
| Sechs Wohnungen, alle vermietet | 95.000 € | 95.000 € | 28.500 € | 66.500 € |
| Zwölf Wohnungen, alle vermietet | 180.000 € | 151.000 € | 45.300 € | 134.700 € |
Wie die Zahl der Wohnungen den Betrag bestimmt
Der Höchstbetrag gilt für das ganze Gebäude und wächst mit jeder Wohnung: 28.000 € für die erste, 15.000 € für jede zweite bis sechste, 8.000 € für jede weitere (Richtlinie Nr. 8.3.1). Ein Haus mit sechs Wohnungen kommt auf 103.000 €, ein Haus mit zwölf auf 151.000 €. Im Beispiel mit zwölf Wohnungen liegen die Kosten über dem Höchstbetrag, deshalb steigt der Eigenanteil dort stärker als die Rechnung.
Die halbjährliche Absenkung betrifft nur den Betrag der ersten Wohnung. Für das Haus mit sechs Wohnungen sinkt der Höchstbetrag am 1. Februar 2027 von 103.000 € auf 102.250 €. Weil die Kosten von 95.000 € darunter liegen, bleibt der Zuschuss mit 28.500 € gleich. Der Höchstbetrag gilt je Gebäude einmal über alle Anträge: Wer erst die Heizung und später eine Solarthermie fördern lässt, teilt sich denselben Rahmen.
Wenn Sie selbst im Haus wohnen
Bewohnt der Eigentümer eine der Wohnungen als Hauptwohnsitz, bekommt er für diese Einheit Klimageschwindigkeitsbonus und gegebenenfalls Einkommensbonus. Die KfW rechnet dabei mit einem gleichen Anteil des Gebäudes je Wohnung, im Dreifamilienhaus also mit einem Drittel der förderfähigen Kosten. Nur eine Wohnung kann als selbst genutzt gelten. Im Beispiel mit drei Wohnungen und 45.000 € Einkommen steigt der Zuschuss dadurch von 17.400 € auf 22.427 €; der Satz der eigenen Wohnung liegt bei 56 %. Den Betrag für Ihr Haus zeigt der Rechner oben, mehr zu den Sätzen steht unter KfW 458.
2027: Wärmepumpe oder Pellets im Mietshaus
Für Vermieter ist eine andere Änderung wichtiger als der sinkende Bonus. Die Richtlinie senkt die Grundförderung für Wärmepumpen ab dem ersten Quartal 2027 auf 15 % und gibt 15 % Wertschöpfungsbonus dazu, wenn das Gerät aus der EU stammt. Starttag und Nachweis der Herkunft sind noch nicht veröffentlicht. Für das Haus mit sechs Wohnungen hieße ein Antrag im April 2027 28.500 € mit EU-Gerät und 14.250 € ohne. Eine Pelletheizung behielte 30 % und käme auf 28.500 € (Pelletheizung).
Ebenfalls ab dem ersten Quartal 2027 wird der Ersatz einer erneuerbaren Heizung, die seit dem 1. Januar 2008 läuft, nicht mehr gefördert. Wer ein Haus mit einer jungen Wärmepumpe kauft und sie tauschen will, muss das einplanen.
CO₂-Kosten: der Teil, den der Vermieter zahlt
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz teilt die CO₂-Kosten der Heizung zwischen Mieter und Vermieter (CO2KostAufG). Je mehr CO₂ eine Wohnung je Quadratmeter verursacht, desto größer der Anteil des Vermieters, bis zu 95 %. Eine Wohnung mit 70 m² und 12.000 kWh Gas im Jahr kommt auf 31,1 kg je m². Bei 65 € je Tonne trägt der Vermieter davon 40 %, also 67 € im Jahr, für jede so beheizte Wohnung. Das genaue Ergebnis liefert der Rechner zur CO₂-Kostenaufteilung.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat Gas- und Ölheizungen wieder erlaubt, die Rechnung für Vermieter aber geändert. Wird eine solche Heizung nach § 43 neu eingebaut (§ 43 GModG), tragen Vermieter und Mieter ab dem 1. Januar 2028 die CO₂-Kosten und die Netzentgelte für Gas je zur Hälfte, ab 2029 auch die Mehrkosten für Biogas oder Bioöl bis zu einem Brennstoffanteil von 30 %. In der Beispielwohnung stiege der Anteil des Vermieters damit von 67 € auf 84 € je Jahr, bei gleichem CO₂-Preis.
Ölheizung behalten oder wechseln
Zuschuss beim Wechsel jetzt
12.880 €
| CO₂ im Jahr bei 65 €/t | 455 € |
| Heizöl im Jahr (12-Monats-Schnitt) | 2.611 € |
Weiterbetrieb erlaubt: Eine Austauschpflicht nach 30 Jahren gibt es seit dem 29.07.2026 nicht mehr.
Miete, Steuer, Kredit
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen, aber nicht aus Geld, das der Staat bezahlt hat. § 559a BGB nimmt öffentlich geförderte Kosten aus der Umlage heraus, § 559e BGB rechnet die Erhöhung bei einer geförderten Heizung von den Kosten abzüglich der Fördermittel und deckelt sie je Quadratmeter Wohnfläche. Wird die Förderung trotz erfüllter Voraussetzungen nicht gewährt, gilt stattdessen die allgemeine Regel des § 559 BGB. Seit dem 29. Juli 2026 kommt § 559f BGB hinzu: Nach dem Einbau einer Wärmepumpe darf die Miete nur dann in voller Höhe steigen, wenn ein Fachbetrieb eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist, außer etwa bei Häusern, die nach 1996 gebaut wurden oder mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur auskommen. Die Einzelheiten sind Mietrecht und gehören in eine Rechtsberatung.
Der Steuerbonus nach § 35c EStG hilft Vermietern nicht: Er gilt nur für Wohnungen, die der Eigentümer selbst bewohnt. Den Rest der Rechnung kann ein Kredit decken. Der Ergänzungskredit reicht bis 120.000 € je Wohnung, die Zinsverbilligung gibt es aber nur für die selbst bewohnte Einheit und bis 90.000 € Einkommen.
Ablauf für ein vermietetes Haus
Vor dem Antrag steht ein Vertrag mit dem Fachbetrieb, der nur bei einer Förderzusage gilt. Dann erstellt der Betrieb oder ein Energieeffizienz-Experte die Bestätigung zum Antrag, und der Eigentümer beantragt im Portal der KfW. Nach der Zusage bleiben 36 Monate für den Einbau und 6 Monate für die Nachweise; die Heizung muss 10 Jahre laufen. Informieren Sie die Mieter rechtzeitig über die Arbeiten. Schritt für Schritt steht der Weg unter Antrag stellen. Gehört Ihnen nur eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, gelten andere Regeln (Förderung für die WEG).